一定要搞清楚哦（購二手房注意事項）

1.賣房的身份

2.管理局檢查賣方的房地產許可證

3.關鍵承諾應體現在房屋銷售合同中

4.支付擔保分兩次進行

5.費用應該結算

6.修理基金應該結算

7.搬出去的時候要注意時間和責任

8.固定默認付款時間

分步閱讀

方法/步驟

一

簽訂買賣合同的前提是買賣雙方核對簽約主體的真實性，主要是買賣雙方核實業主身份和業主證明的真實性，尤其是買賣雙方在沒有第三方作為中介擔保的情況下自行進行交易，防止不法分子偽造業主身份證和房屋產權證進行詐騙，從而在很大程度上規避財務風險。房地產交易是大宗交易，買賣雙方都希望交易過程安全可靠。有效的方法是委托專業律師核實買賣雙方真實身份，確認沒有產權糾紛，限制交易行為。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，去工商局看其檔案；如果賣家有代理，看他有沒有經過公證的委托書。仔細檢查賣方身份證或工商檔案中的名稱是否與房產證上的業主一致。原則上一句話不可能錯。

二

房屋是否有共有人，房屋多人共有的，出賣人必須提供共有人的身份證明和同意出售房屋的書面文件；如果是夫妻共同財產，是否取得了出賣人配偶的書面同意；房屋已經出租的，出賣人必須提供承租人同意出售的書面意見；房屋已經抵押的，出賣人必須提供抵押權人同意出售該房屋的書面文件。

三

雙方向房產管理部門申報的成交價格明顯低于市場價格時，或者所購房屋抵押時，應對所購房屋進行評估；需要注意的是，在簽訂過程中，關于交易的關鍵協議或賣方的承諾都應該在合同中得到體現，不能用口頭協議來代替，因為一旦發生爭議，口頭協議是無法證明的。合同必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價格及支付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等。如果選擇按揭貸款的支付方式，必須按規定辦理貸款手續。

四

購買二手房的付款方式由買賣雙方協商決定，一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。按揭貸款支付問題相對較小，但在一次性支付中，往往會出現“賣方不愿意先過戶，買方不愿意先支付”的情況。實際上，在實踐中，買受人可以將購房款分為首付款和尾付款，并在不同的時間段支付給業主，尾付款的支付時間可以約定為房產過戶日期，這樣可以為買賣雙方規避交易風險。

五

如果房子能順利過戶，大家都會開心，只是交易還沒完成。交房時物業檢查不能馬虎，水、電、煤、電話、寬帶、物業管理費等生活費用一定要認真結算。由于雙方過失，交房時未結清日常生活費。當買方入住后收到上述賬單時，已經來不及回賣方結算。二手房交易后往往會出現這樣的問題。

六

賣方和賣方通常在合同中約定維修基金的結算方式，但有時過于籠統，只寫“送”或“不送”。實際上，房屋交付時會有例外情況，即出賣人未繳納維修基金或者維修基金已經使用。因為買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是“送來的”，未付或不足部分當然是買方自己支付；買方也可以認為，在將維修基金轉移給買方之前，賣方應全額支付。因此，在簽訂合同時，雙方應明確se

按照平時的交易習慣，賣方應在房屋過戶或移交前將戶籍遷出。但是，有時候由于賣家暫時找不到可以說話的地方，或者因為孩子上學的原因，賣家會要求延期出賬。這就需要雙方在簽訂合同時就戶口遷移問題做出約定，約定戶口遷移時間和違約責任。作為買家，為了保護自己的利益，也可以要求預留少量房款作為抵押，待賣家移出賬戶后再歸還。鑒于戶口不能強制遷出，買受人對于戶口遷出的延遲應持謹慎態度。

八

訂立合同時，買賣雙方主觀上都希望履行自己的義務，順利完成交易。然而，由于房地產交易的復雜性和金額巨大，有時會出現意想不到的情況，從而導致違約的發生。二手房買賣合同中違約金的比例一般在條款中有明確規定，但對還款時間沒有具體約定，會導致違約方延遲付款時間，降低條款的實際約束力和執行力。為避免扯皮，合同簽訂時應明確雙方的責任和權利以及違約金的支付金額和時間，遵循的原則是雙方責任和權利平等。