中國轉戰泰國買房

陽光沙灘、淳樸的民風、舒適的生活是吸引陳芳(化名)在曼谷買房養老的主要因素。

“北京房價太貴了。70萬塊錢連市中心的廁所都買不到，但在曼谷可以買一套精裝修包的公寓，周邊生活設施很齊全，生活成本也很低。”已經步入退休年齡的陳芳坦率地告訴我們的記者。

兩年前，她因工作原因經常往返曼谷，被當地的生活環境所吸引，于是決定花70萬元在曼谷市中心買一套27平米的可用面積的公寓。“這個公寓是物業管理公司托管的，月租15000泰銖左右(約合3000元)。租房期間會過來和家人住一段時間。”

當時，陳芳的決定對許多人來說是非常大膽的。“當時買的時候在北京，沒去當地的房子。剛剛在朋友圈看到房產中介發的照片，做了決定。十天之后，我飛到曼谷簽了合同，完成了交易。”

她在曼谷呆得越久，就越喜歡這座城市。去年她先后在曼谷投資了兩套公寓，一套實用面積39平米，位于曼谷cbd中心，售價650萬泰銖；安納特航空火車站附近的另一套30平方米的公寓售價為500萬泰銖。“計劃是租兩套。面積稍大一點的一套可以和家人一起住。比如北京冬天結冰，空氣差。等你能來住一陣子。”

根據泰國法律，年滿50歲的外國人可以申請養老簽證在泰國長期居留。高質量的醫療服務和可承受的價格增強了陳芳支持泰國老年人的決心。她回憶說，去年冬天，丈夫因為頭暈去了當地一家高端民營。經過一輪詳細檢查，她收到的賬單只有200多塊錢。

凈租金回報比較高達8%

“目前，曼谷市區住宅租金的凈回報率約為4%，一些潛力巨大的地區可達8%左右。通常中國買家會把房子租給物業公司，每次簽12個月的租約，付給物業公司一個月的租金。”東南亞比較大的房地產經紀公司的泰國經紀人郭告訴記者。

同時，她指出，以曼谷為例，由于土地私有制，過去10年來，曼谷房價一直保持每年5%-10%的漲幅。“而且，泰國的房地產是長期產權，當地樓市還處于起步階段，對外國買家沒有太多限制。目前，一些在曼谷買房的中國買家是阿里巴巴(alibaba)和京東等高科技公司的外籍人士，而其他人則在當地做一些出口到中國的業務，包括乳膠床墊。

2019年第二季度，juwai.com記錄的中國買家在泰國的詢價數量仍同比激增74.2%。泰國已經超過日本、澳大利亞和美國，成為中國買家比較受歡迎的海外購房目的地。其中，首都曼谷比較受中國買家青睞，其次是清邁、芭堤雅等熱門度假勝地。

“與選擇美國、澳大利亞等熱門投資領域的投資者相比，中國買家對泰國房地產感興趣、購房需求高的驅動因素并不陌生，主要來自教育、醫療、生活方式、價格、娛樂、投資等方面。”juwai.com董事會執行喬治爾說。

根據juwai.com的統計，泰國為實現投資目標而購買房屋的比例比其他國家高21%，用作“第二居所”或“度假屋”的比例高148%，而“老人退休”的比例高189%。

對于中國買家來說，合理的價格也是讓他們對泰國房地產感興趣的一個重要因素。根據juwai.com的數據，2018年，中國買家咨詢的房產價格中值為308，000美元(約950萬泰銖)，其中大多數買家關注的是總價為250，000美元(約770萬泰銖)的房產。所以泰國非常適合對房地產總價敏感的中國買家。目前，未售新房均價在

據郭介紹，目前，在泰國買房的中國人中，90%以上購買的是開放式或一居室的小面積公寓，總價約為60-120萬元。“有些靠近地鐵站，周邊設施便利的公寓，基本入住率在85%以上，更容易出租。”。

90后買家尋覓度假屋

事實上，在2010年之前，泰國幾乎沒有中國買家，近年來，當地中國買家的數量幾乎激增。

“以前，泰國房地產的主要買家來自日本、韓國和俄羅斯。泰國從2013年開始向中國游客開放落地簽證，許多中國游客開始深入泰國旅游，了解當地生活，與當地人交流，從而產生了在當地買房的想法。很多俄羅斯買家在芭提雅低價賣了一些房子，出現了第一波中國買家的涌入。”她說。

郭于2007年搬到曼谷，在那里他發展了自己的事業，并舉家遷往泰國。在她看來，泰國大多數當地居民信奉佛教，對外國人更加寬容和開放。“他們認為富人是前世的福報，沒有所謂的‘仇富’，對于大多數當地人來說，只需要努力就可以了。實現居者有其屋并不難。”

去年去泰國旅行后，小琪(化名)決定在那里買一棟度假別墅。“我想要一個安靜的地方，早上起床，晚上回來可以去游泳。曼谷房價合理，有租金回報。”

小琪花了三個月的時間，比較終選擇了一個30平米的二手公寓，在鳳凰站附近，沿著bts，總價120萬泰銖。這個小公寓雖然面積不大，但配套設施不亞于五星級酒店，有游泳池、健身房、公共閱覽室、桑拿。

她在選房看房前后飛了四次泰國，考察周邊環境，努力生活，然后訂房簽約。小琪終于過上了“不必為房子奔波”的理想生活。“我每隔一段時間飛到那里度個短假，不住的時候就把房子交給當地中介做短租。這里除了生活方便之外，還有大量的美食，豐富而節儉。

數據顯示，在過去的12個月里，泰銖對人民幣的匯率上升了9.9%。但由于價格下跌的緩沖作用，匯率增長似乎并沒有降低中國買家入市的熱情。

機構預警曼谷樓市降溫

作為國際大都市，曼谷1100萬常住人口中有300多萬外國人。生活成本低使得許多外籍人士涌向曼谷。世邦魏理仕(cb richard ellis)今年4月發布的2019生活報告(2019 global life report)顯示，在曼谷買一杯咖啡的價格僅為2.41美元，兩人在中檔餐廳吃一頓飽飯的價格僅為26美元，一套高檔住宅的價格約為45.5萬美元，過去10年間的年漲幅為3.2%。

郭說，國外買家在曼谷樓市的比例約為30%。數據顯示，曼谷的海外僑民數量今年超過9萬人，同比增長2.8%。其中，日本僑民數量達到3.4萬人，約占19%，居首位；在華外籍人員已達2.7萬人左右。這些僑民比較喜歡的居住區是sukhumvit。

由于近年來公寓供應不斷增加，許多不同的機構發出警告，曼谷的房地產市場將在一定程度上降溫。據knight frank統計，2018年曼谷新公寓供應量創下近10年新高，總計約6.5萬套，較2017年增長11%。從2009年到2018年的十年間，曼谷公寓的累計供應量達到了50萬套左右。

cbre預計，今年第二季度，曼谷在建公寓數量將達到3.35萬套，較上月增長10%，較去年同期增長10.3%。

該機構表示，由于供應增加，曼谷的房地產市場將放緩。雖然曼谷市中心的地價正在上漲，黃金地段的長期所有權土地稀缺，但土地競爭仍然激烈。但由于政*出臺新的樓市政策，以及2020年新曼谷城市計劃的啟動，許多房地產開發商不得不重新評估形勢，銷售活動明顯放緩。

世邦魏理仕(cb richard ellis)的報告顯示，今年第二季度，曼谷市中心正在建設的一些高端公寓樓的價格已降至每平方米26.7萬泰銖，同比下降2.3%。有人指出，一些開發商甚至為竣工物業提供降價促銷。然而，由于土地價格堅挺，曼谷市中心的整體住宅價格將保持穩定。

開發商降價促銷

自今年4月以來，泰國政*進一步收緊了抵押貸款。如果第一套房價格超過1000萬泰銖，或者房屋估價超過1000萬泰銖，抵押貸款比例限額從90%降低到80%；2套房比較多只能借80%；對于兩個或兩個以上的買家，比較高貸款限額僅為70%。同時，泰國央行將貸款利率從1.5%上調至1.75%。這無疑會抑制本地買家和部分投資需求。

郭指出，由于泰國政*今年提高房貸利率和首付等新政策，在新政策正式實施前的2018年第四季度和2019年第一季度，泰國本地買家的交易量大幅增加，尤其是2018年第四季度，交易量達到全年比較高水平，僅大曼谷地區就售出5.6萬套，同比增長近40%。今年上半年，泰國大型開發商的策略主要是推遲和推遲新項目的開工。

“今年第二季度和第三季度，當地購買力暫時低迷。這意味著是一個有充分議價能力的買方市場，開發商愿意在清貨上給予優惠，這是海外買家進入市場的好時機。泰國政*每四年調整一次地價。此外，新的土地稅法將于2020年1月1日起實施，對未使用的土地征收空置稅。因此，預計2020年泰國地價將上漲10%-15%。首都曼谷沿線，尤其是捷運沿線的地價將呈直線上升趨勢。”她說。

今年8月中旬，泰國比較大的上市房地產公司保誠控股(pruksa holding)表示，自泰國政*4月1日推出一系列新政策以來，泰國房地產市場出現明顯放緩跡象，因此該公司宣布，今年推出的新項目數量將從55個減少到40個。

據普魯克薩控股統計，今年前三季度，大曼谷樓市成交量同比下降22%，至3000億泰銖，其中公寓市場整體規模同比下降28%，至1600億泰銖，成交量同比下降22%，至4.25萬套。

“受貸款有限、經濟增長放緩等負面因素影響，今年各大房地產公司都出現了一定的業績倒退。我們公司今年不得不推出三個新的公寓項目，所有這些項目都被推遲到明年。”郭坦率地說。