中國轉(zhuǎn)戰(zhàn)泰國買房

陽光沙灘、淳樸的民風(fēng)、舒適的生活是吸引陳芳(化名)在曼谷買房養(yǎng)老的主要因素。

“北京房?jī)r(jià)太貴了。70萬塊錢連市中心的廁所都買不到，但在曼谷可以買一套精裝修包的公寓，周邊生活設(shè)施很齊全，生活成本也很低。”已經(jīng)步入退休年齡的陳芳坦率地告訴我們的記者。

兩年前，她因工作原因經(jīng)常往返曼谷，被當(dāng)?shù)氐纳瞽h(huán)境所吸引，于是決定花70萬元在曼谷市中心買一套27平米的可用面積的公寓。“這個(gè)公寓是物業(yè)管理公司托管的，月租15000泰銖左右(約合3000元)。租房期間會(huì)過來和家人住一段時(shí)間。”

當(dāng)時(shí)，陳芳的決定對(duì)許多人來說是非常大膽的。“當(dāng)時(shí)買的時(shí)候在北京，沒去當(dāng)?shù)氐姆孔印倓傇谂笥讶吹椒慨a(chǎn)中介發(fā)的照片，做了決定。十天之后，我飛到曼谷簽了合同，完成了交易。”

她在曼谷呆得越久，就越喜歡這座城市。去年她先后在曼谷投資了兩套公寓，一套實(shí)用面積39平米，位于曼谷cbd中心，售價(jià)650萬泰銖；安納特航空火車站附近的另一套30平方米的公寓售價(jià)為500萬泰銖。“計(jì)劃是租兩套。面積稍大一點(diǎn)的一套可以和家人一起住。比如北京冬天結(jié)冰，空氣差。等你能來住一陣子。”

根據(jù)泰國法律，年滿50歲的外國人可以申請(qǐng)養(yǎng)老簽證在泰國長(zhǎng)期居留。高質(zhì)量的醫(yī)療服務(wù)和可承受的價(jià)格增強(qiáng)了陳芳支持泰國老年人的決心。她回憶說，去年冬天，丈夫因?yàn)轭^暈去了當(dāng)?shù)匾患腋叨嗣駹I。經(jīng)過一輪詳細(xì)檢查，她收到的賬單只有200多塊錢。

凈租金回報(bào)比較高達(dá)8%

“目前，曼谷市區(qū)住宅租金的凈回報(bào)率約為4%，一些潛力巨大的地區(qū)可達(dá)8%左右。通常中國買家會(huì)把房子租給物業(yè)公司，每次簽12個(gè)月的租約，付給物業(yè)公司一個(gè)月的租金。”東南亞比較大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的泰國經(jīng)紀(jì)人郭告訴記者。

同時(shí)，她指出，以曼谷為例，由于土地私有制，過去10年來，曼谷房?jī)r(jià)一直保持每年5%-10%的漲幅。“而且，泰國的房地產(chǎn)是長(zhǎng)期產(chǎn)權(quán)，當(dāng)?shù)貥鞘羞€處于起步階段，對(duì)外國買家沒有太多限制。目前，一些在曼谷買房的中國買家是阿里巴巴(alibaba)和京東等高科技公司的外籍人士，而其他人則在當(dāng)?shù)刈鲆恍┏隹诘街袊臉I(yè)務(wù)，包括乳膠床墊。

2019年第二季度，juwai.com記錄的中國買家在泰國的詢價(jià)數(shù)量仍同比激增74.2%。泰國已經(jīng)超過日本、澳大利亞和美國，成為中國買家比較受歡迎的海外購房目的地。其中，首都曼谷比較受中國買家青睞，其次是清邁、芭堤雅等熱門度假勝地。

“與選擇美國、澳大利亞等熱門投資領(lǐng)域的投資者相比，中國買家對(duì)泰國房地產(chǎn)感興趣、購房需求高的驅(qū)動(dòng)因素并不陌生，主要來自教育、醫(yī)療、生活方式、價(jià)格、娛樂、投資等方面。”juwai.com董事會(huì)執(zhí)行喬治爾說。

根據(jù)juwai.com的統(tǒng)計(jì)，泰國為實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)而購買房屋的比例比其他國家高21%，用作“第二居所”或“度假屋”的比例高148%，而“老人退休”的比例高189%。

對(duì)于中國買家來說，合理的價(jià)格也是讓他們對(duì)泰國房地產(chǎn)感興趣的一個(gè)重要因素。根據(jù)juwai.com的數(shù)據(jù)，2018年，中國買家咨詢的房產(chǎn)價(jià)格中值為308，000美元(約950萬泰銖)，其中大多數(shù)買家關(guān)注的是總價(jià)為250，000美元(約770萬泰銖)的房產(chǎn)。所以泰國非常適合對(duì)房地產(chǎn)總價(jià)敏感的中國買家。目前，未售新房均價(jià)在

據(jù)郭介紹，目前，在泰國買房的中國人中，90%以上購買的是開放式或一居室的小面積公寓，總價(jià)約為60-120萬元。“有些靠近地鐵站，周邊設(shè)施便利的公寓，基本入住率在85%以上，更容易出租。”。

90后買家尋覓度假屋

事實(shí)上，在2010年之前，泰國幾乎沒有中國買家，近年來，當(dāng)?shù)刂袊I家的數(shù)量幾乎激增。

“以前，泰國房地產(chǎn)的主要買家來自日本、韓國和俄羅斯。泰國從2013年開始向中國游客開放落地簽證，許多中國游客開始深入泰國旅游，了解當(dāng)?shù)厣睿c當(dāng)?shù)厝私涣鳎瑥亩a(chǎn)生了在當(dāng)?shù)刭I房的想法。很多俄羅斯買家在芭提雅低價(jià)賣了一些房子，出現(xiàn)了第一波中國買家的涌入。”她說。

郭于2007年搬到曼谷，在那里他發(fā)展了自己的事業(yè)，并舉家遷往泰國。在她看來，泰國大多數(shù)當(dāng)?shù)鼐用裥欧罘鸾蹋瑢?duì)外國人更加寬容和開放。“他們認(rèn)為富人是前世的福報(bào)，沒有所謂的‘仇富’，對(duì)于大多數(shù)當(dāng)?shù)厝藖碚f，只需要努力就可以了。實(shí)現(xiàn)居者有其屋并不難。”

去年去泰國旅行后，小琪(化名)決定在那里買一棟度假別墅。“我想要一個(gè)安靜的地方，早上起床，晚上回來可以去游泳。曼谷房?jī)r(jià)合理，有租金回報(bào)。”

小琪花了三個(gè)月的時(shí)間，比較終選擇了一個(gè)30平米的二手公寓，在鳳凰站附近，沿著bts，總價(jià)120萬泰銖。這個(gè)小公寓雖然面積不大，但配套設(shè)施不亞于五星級(jí)酒店，有游泳池、健身房、公共閱覽室、桑拿。

她在選房看房前后飛了四次泰國，考察周邊環(huán)境，努力生活，然后訂房簽約。小琪終于過上了“不必為房子奔波”的理想生活。“我每隔一段時(shí)間飛到那里度個(gè)短假，不住的時(shí)候就把房子交給當(dāng)?shù)刂薪樽龆套狻＿@里除了生活方便之外，還有大量的美食，豐富而節(jié)儉。

數(shù)據(jù)顯示，在過去的12個(gè)月里，泰銖對(duì)人民幣的匯率上升了9.9%。但由于價(jià)格下跌的緩沖作用，匯率增長(zhǎng)似乎并沒有降低中國買家入市的熱情。

機(jī)構(gòu)預(yù)警曼谷樓市降溫

作為國際大都市，曼谷1100萬常住人口中有300多萬外國人。生活成本低使得許多外籍人士涌向曼谷。世邦魏理仕(cb richard ellis)今年4月發(fā)布的2019生活報(bào)告(2019 global life report)顯示，在曼谷買一杯咖啡的價(jià)格僅為2.41美元，兩人在中檔餐廳吃一頓飽飯的價(jià)格僅為26美元，一套高檔住宅的價(jià)格約為45.5萬美元，過去10年間的年漲幅為3.2%。

郭說，國外買家在曼谷樓市的比例約為30%。數(shù)據(jù)顯示，曼谷的海外僑民數(shù)量今年超過9萬人，同比增長(zhǎng)2.8%。其中，日本僑民數(shù)量達(dá)到3.4萬人，約占19%，居首位；在華外籍人員已達(dá)2.7萬人左右。這些僑民比較喜歡的居住區(qū)是sukhumvit。

由于近年來公寓供應(yīng)不斷增加，許多不同的機(jī)構(gòu)發(fā)出警告，曼谷的房地產(chǎn)市場(chǎng)將在一定程度上降溫。據(jù)knight frank統(tǒng)計(jì)，2018年曼谷新公寓供應(yīng)量創(chuàng)下近10年新高，總計(jì)約6.5萬套，較2017年增長(zhǎng)11%。從2009年到2018年的十年間，曼谷公寓的累計(jì)供應(yīng)量達(dá)到了50萬套左右。

cbre預(yù)計(jì)，今年第二季度，曼谷在建公寓數(shù)量將達(dá)到3.35萬套，較上月增長(zhǎng)10%，較去年同期增長(zhǎng)10.3%。

該機(jī)構(gòu)表示，由于供應(yīng)增加，曼谷的房地產(chǎn)市場(chǎng)將放緩。雖然曼谷市中心的地價(jià)正在上漲，黃金地段的長(zhǎng)期所有權(quán)土地稀缺，但土地競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈。但由于政*出臺(tái)新的樓市政策，以及2020年新曼谷城市計(jì)劃的啟動(dòng)，許多房地產(chǎn)開發(fā)商不得不重新評(píng)估形勢(shì)，銷售活動(dòng)明顯放緩。

世邦魏理仕(cb richard ellis)的報(bào)告顯示，今年第二季度，曼谷市中心正在建設(shè)的一些高端公寓樓的價(jià)格已降至每平方米26.7萬泰銖，同比下降2.3%。有人指出，一些開發(fā)商甚至為竣工物業(yè)提供降價(jià)促銷。然而，由于土地價(jià)格堅(jiān)挺，曼谷市中心的整體住宅價(jià)格將保持穩(wěn)定。

開發(fā)商降價(jià)促銷

自今年4月以來，泰國政*進(jìn)一步收緊了抵押貸款。如果第一套房?jī)r(jià)格超過1000萬泰銖，或者房屋估價(jià)超過1000萬泰銖，抵押貸款比例限額從90%降低到80%；2套房比較多只能借80%；對(duì)于兩個(gè)或兩個(gè)以上的買家，比較高貸款限額僅為70%。同時(shí)，泰國央行將貸款利率從1.5%上調(diào)至1.75%。這無疑會(huì)抑制本地買家和部分投資需求。

郭指出，由于泰國政*今年提高房貸利率和首付等新政策，在新政策正式實(shí)施前的2018年第四季度和2019年第一季度，泰國本地買家的交易量大幅增加，尤其是2018年第四季度，交易量達(dá)到全年比較高水平，僅大曼谷地區(qū)就售出5.6萬套，同比增長(zhǎng)近40%。今年上半年，泰國大型開發(fā)商的策略主要是推遲和推遲新項(xiàng)目的開工。

“今年第二季度和第三季度，當(dāng)?shù)刭徺I力暫時(shí)低迷。這意味著是一個(gè)有充分議價(jià)能力的買方市場(chǎng)，開發(fā)商愿意在清貨上給予優(yōu)惠，這是海外買家進(jìn)入市場(chǎng)的好時(shí)機(jī)。泰國政*每四年調(diào)整一次地價(jià)。此外，新的土地稅法將于2020年1月1日起實(shí)施，對(duì)未使用的土地征收空置稅。因此，預(yù)計(jì)2020年泰國地價(jià)將上漲10%-15%。首都曼谷沿線，尤其是捷運(yùn)沿線的地價(jià)將呈直線上升趨勢(shì)。”她說。

今年8月中旬，泰國比較大的上市房地產(chǎn)公司保誠控股(pruksa holding)表示，自泰國政*4月1日推出一系列新政策以來，泰國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯放緩跡象，因此該公司宣布，今年推出的新項(xiàng)目數(shù)量將從55個(gè)減少到40個(gè)。

據(jù)普魯克薩控股統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，大曼谷樓市成交量同比下降22%，至3000億泰銖，其中公寓市場(chǎng)整體規(guī)模同比下降28%，至1600億泰銖，成交量同比下降22%，至4.25萬套。

“受貸款有限、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩等負(fù)面因素影響，今年各大房地產(chǎn)公司都出現(xiàn)了一定的業(yè)績(jī)倒退。我們公司今年不得不推出三個(gè)新的公寓項(xiàng)目，所有這些項(xiàng)目都被推遲到明年。”郭坦率地說。