reits什么意思

就在五一假期前，4月30日，中國證監(jiān)會和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（reits）試點相關工作的通知，正式啟動基礎設施板塊公募reits試點工作。

你知道這個通知的每一個字，但你連接它時可能無法理解它。這個通知，粗糙難懂，其實影響深遠。

我們來說說什么是reits。跟我們普通人有什么關系？

01reits到底是個啥

reits的發(fā)音是“瑞慈”，聽起來像瑞幸的哥哥，但是要靠譜得多。

它的全稱是房地產(chǎn)投資信托基金，中文名是房地產(chǎn)投資信托基金。

簡單地說，這次房地產(chǎn)投資信托基金的公開發(fā)行是在一群投資者把錢湊到一起，交給一個基金經(jīng)理，讓他去投資不動產(chǎn)項目，然后賺到的錢大家分.

該試點項目采用“公共基金單一基礎設施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結構。

你什么意思？舉個例子：

我建了一條公路，以后收過路費，但是初期投資太大，花了100億。

此時，我可以把這條路的所有權和未來的通行費打包成一個資產(chǎn)證券化(abs)，然后把這個abs做成一個基金，通過公開發(fā)行渠道賣給千千成千上萬的散戶。

這樣我就可以抽出800億(我自己至少要投資20%，不能跑)來修別的路，基金每年會把我收的高鐵費的90%作為分紅。

所以所謂的reits對我來說是一種新的融資形式。對于散戶來說，是一個新的投資品種。

而且我和散戶的利益是一致的，項目運營得好，我們是雙贏的。

事實上，在國外，reits已經(jīng)發(fā)展得非常成熟。特別是在美國，reits的規(guī)模已經(jīng)超過一萬億美元：

截至2019年底，房地產(chǎn)投資信托基金已超過2萬億美元，其中約65%來自美國。

但由于規(guī)模大、情況復雜、穩(wěn)定，中國醞釀了十幾年，也算是正式開始了公募試點。我們是第40個建立reits工具的國家。

02reits會進一步推高房價么？

因為中文名是“房地產(chǎn)投資信托基金”，所以很多人誤解了reits，認為這個東西是用來炒房的工具，開發(fā)商可以用它來籌集資金在蓋樓搶地。

也有很多大v不理解，以房子為例，說reits就是房子一直漲，一個人買不起，大家就集資買房，享受房價上漲的好處。

好的政策一直被解讀為集團炒房。

事實上，reits和炒房，半毛錢關系都沒有.

仔細看看這個試點項目就知道，此次公募中，房地產(chǎn)投資信托基金支持的重點項目主要在新老基建.

根據(jù)通知，應優(yōu)先支持基礎設施產(chǎn)業(yè)，包括倉儲物流、收費公路等交通設施、水電氣熱等市政工程、城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目.

此外，通知還鼓勵信息網(wǎng)絡等新基礎設施以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)和特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)開展試點。

這些與房地產(chǎn)投機無關：

你可能會想，現(xiàn)在沒有試點，不代表以后就沒有房地產(chǎn)的reits。

我之所以這么想，是因為你不了解上廣泛使用的reits的標的資產(chǎn)。

房地產(chǎn)投資信托基金(reits)幾乎不投資開發(fā)性房地產(chǎn)，而是投資能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流和固定收益的成熟房地產(chǎn)項目，如酒店、寫字樓、企業(yè)、基礎設施等。與傳統(tǒng)民居建筑嚴格隔離。

想想眼前的高速公路的例子。只有收費有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，才能產(chǎn)生reits。

別忘了，與許多一文不名的上市公司不同，房地產(chǎn)投資信托基金90%的利潤都要支付股息。強制性的高股息也抑制了房地產(chǎn)投資信托基金用留存資金擴張的沖動。

有一種和房子有關的reits，就是底層資產(chǎn)是長期出租公寓的reits。但同樣，此類項目側重于穩(wěn)定租金。

而且reits開辟了政策性住房(尤其是出租屋)的退出渠道，實際上對房價有一定的抑制作用。

對此，肖剛表示：“海外市場經(jīng)驗表明，實施房地產(chǎn)投資信托基金(reits)將有助于降低房地產(chǎn)市場的價格波動，不會推動房價的非理性上漲?！?/p>

所以我說，reits和高房價沒關系。

但是我們能說reits和房價沒有關系嗎？不是。這里有一條暗線，值得你關注：

優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長三角等重點地區(qū)，支持新區(qū)和有條件的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)開展試點

明白什么意思了嗎？

這些政策支持的地區(qū)大多是經(jīng)濟發(fā)展良好的核心地區(qū)。只有在這些領域才能產(chǎn)生更加可靠的倉儲、環(huán)保、酒店、購物中心等現(xiàn)金流穩(wěn)定的項目。

想發(fā)財先修路。眾所周知，基本建設對經(jīng)濟有推動作用。引入reits將進一步擴大這些地區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢。

這些區(qū)域發(fā)展好了，會對其他地區(qū)形成比較明顯的虹吸效應，人才和資源都會進一步匯集到大城市圈。

在這種情況下，你能猜到哪里的房價會更有利嗎？

強者恒強，龍頭會穿越，這跟炒股票是一樣一樣的道理。

那么，reits的推出跟組團炒房沒關系。但它對于城市競爭力來說，是一種助推，會進一步擴大核心城市的優(yōu)勢。

這才是reits對房價的真正影響。明白了之后，千萬不要選錯了城市買房。

03reits有投資價值么？

以前中國的reits一直是私有的，叫reits樣，普通人是不能參與的。

本指引提出，公眾投資者通過基金銷售機構詢價確定的認購價格參與基礎設施基金份額的認購。

這意味著個人終于可以直接投資公募reits了！

與私募相比，公募具有規(guī)模大、投資者人數(shù)不限、流動性好的優(yōu)點，也豐富了投資者的投資品種和渠道。

它為個人投資者提供了一個機會，可以用很小的資金，參與優(yōu)質大宗物業(yè)（如租賃公寓樓、商場、物流設施等）的投資，且這些物業(yè)都是由專業(yè)機構管理運營維護。

而reits可以定期分紅。這特別適合投資后還需要現(xiàn)金的投資者。

當然，如果這個投資房地產(chǎn)投資信托基金的機會是一個好機會，我們必須首先看看收益和風險.

從資產(chǎn)配置的角度來看，reits相對于其他主要資產(chǎn)(現(xiàn)金、股票、債券、外匯、金融衍生品、大宗商品等)而言，具有固定性、持久性、獨特性和長期稀缺性的特點。).

眾所周知，股票是大規(guī)模資產(chǎn)中長期收益比較高的類別之一。從美國的長期經(jīng)驗來看，立達，尤其是股票型立達，回報率高于股票，超過了標準普爾500、納斯達克指數(shù)和道瓊斯工業(yè)平均指數(shù)：

波動率相對不高(圖中藍柱)，低于私募和部分股票：

從風險收益率來看，公募reits在過去20年的夏普比率為0.44，僅低于低波動性的兩類固定收益產(chǎn)品(美國廣義債券和長期債券)，優(yōu)于股票、其他固定收益產(chǎn)品和對沖基金。

所以，根據(jù)老美幾十年的經(jīng)驗，reits確實是一個不錯的投資品種，不僅受到個人投資者的喜愛，而且被很多機構視為資產(chǎn)配置的重要組成部分。

中國的房地產(chǎn)投資信托基金。這種投資品種肯定會有很好的投資價值。

但是，中行原油這件事也提醒我們，我們的金融創(chuàng)新，從制度設計到從業(yè)者到投資者，真的幾乎是有趣的。

關于reits基金，我們在運營團隊、財務設計、制度配套等方面確實還有很長的路要走，需要一步一步的完善。

道路漫長，修遠繁忙。中國的reits，一個萬億的市場，肯定是有風險的，但是投資機會肯定很多。如果試點成熟了，一定要做好入股的準備。

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