購買商鋪的禁忌

關(guān)注：37 發(fā)布時(shí)間：2021-12-06 18:13:07

店鋪投資一直是一個(gè)非常專業(yè)的投資品種。因?yàn)橥顿Y的不確定因素很多，商鋪有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。目前，除了不可預(yù)測(cè)的因素，還有一些“可控因素”誤導(dǎo)了市場(chǎng)。為了規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，姜先生總結(jié)了10個(gè)關(guān)鍵問題和陷阱，為店鋪投資者提供參考和建議，比較大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)。

避免吸引投資的問題

大城市的店鋪項(xiàng)目營(yíng)銷普遍比較難，投資者需要警惕。真實(shí)的營(yíng)銷情況不如以前。很多項(xiàng)目開發(fā)商進(jìn)行強(qiáng)力招商，出發(fā)點(diǎn)更多的是招商促營(yíng)銷，而不是解決實(shí)際的投資營(yíng)銷問題。

很多項(xiàng)目讓投資者以為，在營(yíng)銷難的時(shí)候，很多商家通過廣告關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目，但實(shí)際上，關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目的商家并不多，只是造就了一個(gè)“熱銷”的家鄉(xiāng)。所以，如果看到商店廣告亂炸，要提高警惕。這大概只是一場(chǎng)戰(zhàn)役，并沒有真正的投資價(jià)值。投資者應(yīng)該對(duì)這些廣告保持謹(jǐn)慎。

避免虛假的社區(qū)業(yè)務(wù)

1、不要混淆概念

一些開發(fā)商故意混淆社區(qū)商業(yè)和區(qū)域商業(yè)的概念，這樣會(huì)誤導(dǎo)很多投資者認(rèn)為房子旁邊的商鋪是有投資前景的社區(qū)商業(yè)。

但其實(shí)不是。姜先生在投資社區(qū)商鋪時(shí)，有必要提醒投資者記住一個(gè)指標(biāo)：50萬：1萬，即社區(qū)消費(fèi)是社區(qū)經(jīng)營(yíng)的主體，50萬平方米的房屋可以支撐1萬平方米的經(jīng)營(yíng)。

如果開發(fā)商進(jìn)行10萬平米的商業(yè)項(xiàng)目，雖然還是在小區(qū)旁邊，但已經(jīng)不是單純的小區(qū)商業(yè)項(xiàng)目了，因?yàn)樾^(qū)內(nèi)的消費(fèi)群體已經(jīng)無法滿足自己的商業(yè)需求。

2.大型商業(yè)項(xiàng)目

如果大量的商業(yè)項(xiàng)目需要吸引周邊的消費(fèi)者，這樣的商業(yè)地產(chǎn)就成了區(qū)域性的商業(yè)。區(qū)域商務(wù)要求開發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一定位、規(guī)劃、招商、管理。一個(gè)商業(yè)規(guī)模超過2萬平方米的集中式商業(yè)，都需要專業(yè)人士來管理。

3.社區(qū)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)低

社區(qū)商業(yè)不依賴外部市場(chǎng)，區(qū)域商業(yè)不依賴外部市場(chǎng)。開發(fā)商或經(jīng)理必須在娛樂或創(chuàng)新品牌業(yè)務(wù)投資和管理方面做大量工作，以確保該項(xiàng)目的成功。

正是因?yàn)樯鐓^(qū)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，普遍受到投資者的青睞。開發(fā)商以營(yíng)銷為目的，向市場(chǎng)申報(bào)出售的物品，從而混淆了投資者的視聽。投資人分不清真?zhèn)危つ扛M(jìn)肯定會(huì)出問題。

盲目聽專家提問

在推廣多項(xiàng)目的營(yíng)銷階段，將規(guī)劃許多活動(dòng)來吸引投資者。比如利用專家意見就是一種常用手段。很多專家會(huì)用大量的營(yíng)銷思路來鼓勵(lì)很多投資者，讓他們對(duì)這個(gè)項(xiàng)目或者這個(gè)地區(qū)形成較高的價(jià)值判斷。

投資者對(duì)這些所謂專家的建議要謹(jǐn)慎，并不是所有的專家都是對(duì)的，尤其是有一些專家正在配合開發(fā)商進(jìn)行宣傳，投資者更要謹(jǐn)慎關(guān)注。跳出專家創(chuàng)造的美好“幻想”，從各個(gè)方面綜合評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目的價(jià)值。

避免無效投資的問題

商業(yè)項(xiàng)目的有序運(yùn)營(yíng)是投資者收益的保證，有序運(yùn)營(yíng)的基本前提是貨主必須清楚知道未來這個(gè)項(xiàng)目60%~70%的營(yíng)業(yè)額中會(huì)有哪些消費(fèi)者，只有確定了自己的消費(fèi)水平和年齡區(qū)間后，才能確定哪些品牌得到這些消費(fèi)群體的認(rèn)可，并招募這些品牌占據(jù)至少20%~30%的面積，以保證這個(gè)項(xiàng)目開放后形成預(yù)定的商業(yè)氛圍。

如果不這樣判斷，開發(fā)商前期招商無效。目前有很多商業(yè)項(xiàng)目開盤和收盤都很快，因?yàn)椴磺宄男┫M(fèi)群體處于前期，項(xiàng)目需要哪些業(yè)務(wù)，導(dǎo)致只要是業(yè)務(wù)，就是無效投資的現(xiàn)象。

投資者不能簡(jiǎn)單的認(rèn)為這個(gè)地方滿了就沒問題了。如果對(duì)這個(gè)項(xiàng)目后的主要市場(chǎng)群體和配套業(yè)務(wù)沒有清楚的了解，即使這個(gè)項(xiàng)目成功開業(yè)，也不能保證順利運(yùn)營(yíng)。如果這些問題沒有完全解決或者方向不對(duì)，這些業(yè)務(wù)在開業(yè)后的兩三個(gè)月內(nèi)就會(huì)遭受嚴(yán)重的損失。企業(yè)開業(yè)一段時(shí)間后不撤退是正常的，所以投資者不能簡(jiǎn)單地理解招聘滿員就沒有問題。

避免管理團(tuán)隊(duì)的問題

出于營(yíng)銷目的，一些開發(fā)商成立了一個(gè)姿態(tài)良好的“管理”團(tuán)隊(duì)，以吸引更多的投資者。細(xì)心的投資者會(huì)注意到，很多投資項(xiàng)目的廣告里都有國(guó)際或美國(guó)的管理團(tuán)隊(duì)埋在項(xiàng)目背后，他們不僅有幾十年的管理經(jīng)驗(yàn)，而且管轄的管理區(qū)域也有上百萬。

客觀來說，國(guó)內(nèi)外有很多成功的企業(yè)管理者，但是好的管理者基本上都是做直接管理的，比如華潤(rùn)、恒隆、國(guó)貿(mào)等等。我們不排除國(guó)內(nèi)外有資質(zhì)的人介入并啟動(dòng)管理市場(chǎng)，但投資者要認(rèn)清一個(gè)現(xiàn)實(shí)：國(guó)內(nèi)商業(yè)管理市場(chǎng)目前還處于起步階段，不要因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)理在國(guó)外有多年的管理經(jīng)驗(yàn)就盲目投資。

中國(guó)的商業(yè)市場(chǎng)與國(guó)外市場(chǎng)完全不同。在歐美，一兩千平米的餐飲是極限，但在中國(guó)，實(shí)現(xiàn)兩三千平米的餐飲項(xiàng)目很常見，洗浴中心項(xiàng)目的規(guī)模也是如此。

中國(guó)式的餐飲、休閑、娛樂在歐美國(guó)家沒有那么受歡迎，所以國(guó)外的管理者對(duì)這些業(yè)態(tài)的管理核心了解有限，所以投資者不能簡(jiǎn)單的認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目是國(guó)際經(jīng)理人管理的，不顧大局的進(jìn)行投資選擇。

避免回購陷阱

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)實(shí)力不是很強(qiáng)，大部分依靠銀行貸款。同時(shí)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道相對(duì)狹窄，回購很大程度上是一個(gè)漂亮的營(yíng)銷幌子。

回購比較終能否實(shí)現(xiàn)有很多變量，這些變量就是風(fēng)險(xiǎn)，投資者應(yīng)該理性對(duì)待開發(fā)商提出的回購承諾。

避免虛假的“統(tǒng)一管理”

項(xiàng)目后期的管理是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，很多開發(fā)者都注意到了。因此，在營(yíng)銷初期，強(qiáng)調(diào)對(duì)店鋪的統(tǒng)一管理，店鋪的成功與否將直接影響未來的利潤(rùn)。

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比如銷售一家店鋪，與投資人約定，所購店鋪未來的發(fā)展范圍是有限的，但這只是管理中涉及到的一個(gè)相對(duì)基礎(chǔ)的層面，在實(shí)際管理中有很大的局限性。

一個(gè)地方的店鋪，十年根本當(dāng)不了官。這是違背市場(chǎng)規(guī)律的，店鋪的定位也會(huì)改變。

隨著中國(guó)市場(chǎng)的快速發(fā)展和居民收入水平的提高，每個(gè)商業(yè)市場(chǎng)都在發(fā)生巨大的變化。人們的居住條件在不斷改善，從平房到過去的樓房，有的甚至住別墅。

一個(gè)地區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)都是不斷動(dòng)態(tài)變化的，開發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)也是不一樣的，商鋪不可能一開始就不做調(diào)整就簡(jiǎn)單的約定用途。

為了炒熱，很多項(xiàng)目大多打著“項(xiàng)目統(tǒng)一管理”的旗號(hào)，但實(shí)際操作中并非如此。實(shí)現(xiàn)真正意義上的統(tǒng)一管理，只是一個(gè)虛構(gòu)的“童話”。

所以投資者要注意不要把“統(tǒng)一管理”作為判斷投資的主要依據(jù)，投資者一定要知道做什么才是統(tǒng)一管理。

避免返程期的陷阱

目前全國(guó)各地有三四年、十年、無限期。長(zhǎng)期回報(bào)期有保證且無風(fēng)險(xiǎn)嗎？答案是否定的。

開發(fā)商通常聲稱拿自己的資產(chǎn)做抵押，但是開發(fā)商破產(chǎn)了怎么辦？在此，姜先生提醒投資者，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的專業(yè)運(yùn)營(yíng)，確保項(xiàng)目能夠持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行，而不是開發(fā)商擔(dān)保的資產(chǎn)抵押。所有承諾都會(huì)改變。一旦生意變差，開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商都保不住自己，也肯定保不住你的利潤(rùn)。

因此，我們應(yīng)該更多地關(guān)注開發(fā)商是否在解決投資管理的定位問題。如果開發(fā)商能夠解決項(xiàng)目管理中的各種問題，投資者就可以在家里享受他們的成功。否則問題沒有解決好，大部分時(shí)間都會(huì)失去。

避免擔(dān)保的陷阱

國(guó)內(nèi)很多商業(yè)項(xiàng)目在營(yíng)銷中強(qiáng)調(diào)其擔(dān)保人的重要背景。投資人并不認(rèn)為自己的業(yè)主強(qiáng)大了就可以坐以待斃，可以放松，但一定要知道擔(dān)保的內(nèi)容、擔(dān)保的時(shí)間、拍賣擔(dān)保的期限，這一點(diǎn)一般投資人未必能很好理解。

因此，開發(fā)商可能會(huì)篡改擔(dān)保的內(nèi)谷。大多數(shù)情況下，投資者在廣告中只關(guān)心誰擔(dān)保，而忽略了擔(dān)保期限和內(nèi)容，這可能與你完全無關(guān)。

擔(dān)保的具體過程和內(nèi)容范圍都是比較專業(yè)的知識(shí)，如何識(shí)別擔(dān)保對(duì)自己是否有效是投資者需要注意的問題

避免媒體陷阱

很多投資者表示，受到媒體鼓勵(lì)的影響，看到了媒體頒發(fā)的各種獎(jiǎng)項(xiàng)。既然媒體人對(duì)這個(gè)項(xiàng)目有信心，自然是一個(gè)不錯(cuò)的投資選擇。

然而，投資者往往忽視了一個(gè)事實(shí)，即中國(guó)的媒體市場(chǎng)正處于發(fā)展階段，許多媒體為開發(fā)商發(fā)揮更大的合作作用，以促進(jìn)其廣告和營(yíng)銷。媒體寫軟文是市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)。

因此，投資者應(yīng)該仔細(xì)評(píng)估各種媒體獎(jiǎng)項(xiàng)的內(nèi)容，不能簡(jiǎn)單地將這些獎(jiǎng)項(xiàng)作為投資判斷的依據(jù)。

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